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7 juillet 2016

Sites contaminés – "Dealkiller" pour les transactions immobilières?

La présence d'un site contaminé sur un terrain a des conséquences qui, selon l'étendue et le degré de la pollution, peuvent entraver, voire empêcher la vente de celui-ci.

Cinq constatations tirées d'un exposé présenté par les spécialistes en droit de l'immobilier de FRORIEP sur le thème des sites contaminés, lors de deux conférences données au Schweizerisches Institut für Immobilienbewertung (SIREA).

Sites Contaminés - 'Dealkiller' pour les transactions immobilièresNos spécialistes en droit de l'immobilier, Isabelle Romy, Samuel Ramp et Benjamin Dürig ont présenté le cadre juridique des sites contaminés à l'aide d'exemples pratiques, notamment en ce qui concerne les conséquences d'une inscription au cadastre des sites pollués. Ils ont également répondu aux nombreuses questions du public. En résumé, on retiendra que l'existence d'un site contaminé sur une parcelle peut avoir des conséquences onéreuses. Celles-ci dépendent de l'étendue et du degré de la pollution et peuvent entraver, voire empêcher la vente d'un terrain. Le site contaminé peut ainsi devenir un "dealkiller" lors de la vente d'un bien immobilier.

Voici un résumé des constatations qui ont été mises en exergue lors de l'événement:

Que sont les sites contaminés?

Ce sont des emplacements d'une étendue limitée, pollués par des déchets, qui causent ou peuvent causer des atteintes nuisibles ou incommodantes aux biens environnementaux protégés et qui nécessitent pour cette raison un assainissement. Tant les sites nécessitant un assainissement que les sites pollués pour lesquels il n'existe pas de danger concret sont inscrits dans le cadastre des sites pollués. Les bâtiments contenant de l'amiante ou les sites pollués par du radon ne sont pas des "sites contaminés" au sens précité, car la pollution ne provient pas de déchets.

Peut-on se fier à l'inscription au cadastre ?

Le cadastre est dynamique, les inscriptions sont modifiées suite à de nouvelles données. Les mesures d'investigation, de surveillance et d'assainissement ne dépendent pas de l'inscription au cadastre, mais bien de l'existence d'un risque d'atteintes aux biens environnementaux. Lorsque des atteintes sont identifiées dans le cadre d'un projet de construction, des investigations seront exécutées et, selon les cas, les travaux de construction seront interrompus, même si le site n'est pas encore inscrit.

Qui met en œuvre les mesures requises par le droit de l'environnement et qui en assume les coûts?

Le détenteur actuel (propriétaire, locataire) est en règle générale en charge de l'exécution et du financement préliminaire des coûts, en tant que perturbateur par situation. Ces coûts peuvent à certaines conditions être répercutés sur les pollueurs en tant que perturbateurs par comportement. L'Etat prend en charge les frais de défaillance de perturbateurs qui ne sont pas en mesure de supporter les coûts, p.ex. suite à une faillite. Les autorités cantonales peuvent requérir des sûretés pour éviter d'avoir à supporter de tels coûts de défaillance.

Quelles sont les conséquences d'une inscription au cadastre, exception faite de l'obligation d'exécuter les mesures exigées par le droit de l'environnement ou d'en supporter les coûts?

Dans des cas particuliers, l'autorité peut exiger du perturbateur par situation ainsi que du pollueur une garantie de la couverture des coûts prévisibles, proportionnellement à leurs parts de responsabilité. En outre, la cession d'un terrain inscrit au cadastre en raison de l'existence d'un risque d'atteintes nuisibles ou incommodantes est soumise à autorisation, dont l'octroi est en général subordonné à la constitution de sûretés. Enfin, si le site est pollué, l'élimination des matériaux d'excavation est soumise à des règles spéciales, y compris en matière de prise en charge des coûts.

Peut-on régler contractuellement l'obligation d'exécuter les mesures du droit de l'environnement ainsi que la prise en charge des coûts ?

Dans le cadre de transactions immobilières, les parties peuvent convenir d'une répartition des obligations et des responsabilités différente de celles prévues par le droit public de l'environnement. Toutefois, les autorités ne sont pas liées par ces conventions entre les parties lorsqu'elles rendent une décision concernant la mise en œuvre de mesures environnementales ou une décision de répartition des coûts. Pour cette raison, un soin particulier doit être apporté à la rédaction des clauses et garanties contractuelles. Par ailleurs, il faut prendre en considération le fait que les obligations contractuelles sont de durée limitée alors que les obligations du droit environnemental ne se prescrivent pas.


Photo Credit: Jessmine/Shutterstock

Sujets: Construction & immobilier 

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