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Altlasten – Dealkiller bei Immobilientransaktionen?

Veröffentlicht von am 12. Februar 2016

Altlasten können, je nach Ausmass und Grad der Belastung die Veräusserung eines Grundstücks erschweren oder sogar verhindern. Fünf Erkenntnisse aus einem Referat des FRORIEP Real Estate-Teams zum Thema Altlasten.

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An zwei ausgebuchten Anlässen des Schweizerischen Instituts für Immobilienbewertung SIREA am 17. November 2015 und 20. Januar 2016, referierte das FRORIEP Real Estate-Team zum Thema Altlasten. In angeregter Runde stellten wir anhand von praktischen Beispielen die Grundlagen des Altlastenrechts sowie die Konsequenzen eines Eintrags im Kataster der belasteten Standorte dar und beantworteten Fragen der Teilnehmer. Als Fazit kann der Schluss gezogen werden, dass Altlasten, je nach Ausmass und Grad der Belastung, erhebliche Konsequenzen bis hin zu einer Verfügungsbeschränkung haben können. Altlasten können somit zum Dealkiller bei Immobilienverkäufen werden.

Folgend ein kurzer Überblick der Erkenntnisse, die anlässlich der Veranstaltungen vermittelt wurden:

Was sind Altlasten?

Altlasten sind durch Abfälle belastete Standorte, die zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen führen oder führen können und deshalb sanierungsbedürftig sind. Sowohl sanierungsbedürftige Standorte, als auch belastete Standorte, bei denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind, werden im Kataster der belasteten Standorte (KbS) eingetragen. Nicht unter den Altlastenbegriff fallen beispielsweise Belastungen durch Asbest oder Radon, da diese nicht auf Abfälle zurückzuführen sind.
 

Kann man sich auf den Eintrag im KbS in jedem Fall verlassen?

Der KbS ist dynamisch. Die Einträge werden bei neuen Erkenntnissen verändert. Kommen bei einem nicht eingetragenen Standort etwa erst im Rahmen eines Bauprojekts Belastungen zum Vorschein, werden Untersuchungen durchgeführt und die Eintragung wird dann - gegebenenfalls nach einem Baustopp - erfolgen. Die Pflicht, Untersuchungs-, Überwachungs- oder Sanierungsmassahmen zu ergreifen, hängt somit nicht von der Eintragung im KbS, sondern von der effektiven Belastung ab.
 

Wer führt die umweltrechtlichen Massnahmen durch und wer trägt die Kosten?

Die Durchführung obliegt in der Regel dem aktuellen Standortinhaber (Eigentümer, Mieter, Baurechtsnehmer), der als sogenannter Zustandsstörer die Kosten vorfinanziert. Diese Kosten können gegebenenfalls auf die Verursacher der Belastung (die sogenannten Verhaltensstörer) abgewälzt werden. Das Gemeinwesen haftet für den Ausfall derjenigen Verursacher, die zur Kostentragung nicht in der Lage sind, weil sie z.B. nicht mehr existieren. Diese Ausfallhaftung zu vermeiden, ist ein wichtiges Anliegen der kantonalen Umweltbehörden.
 

Welche Auswirkungen hat ein Eintrag im KbS abgesehen von der Pflicht zur Durchführung umweltrechtlicher Massnahmen?

In gewissen Fällen, insbesondere wo eine Ausfallhaftung droht, kann die Behörde vom Zustandsstörer sowie vom Verursacher eine Sicherstellung für die Deckung der anteiligen Massnahmenkosten verlangen. Die Veräusserung eines eingetragenen Grundstücks, von dem schädliche oder lästige Einwirkungen zu erwarten sind, ist sodann bewilligungspflichtig. Eine Bewilligung setzt in der Regel ebenfalls die Sicherstellung der Kosten voraus. Dies kann zu einer eigentlichen Verfügungsbeschränkung des Grundeigentümers führen, der nicht für die Sicherstellung aufkommen kann oder will. Auch bezüglich des Aushubmaterials von belasteten Standorten gibt es Sonderregeln.
 

Kann man die Pflicht zur Umsetzung umweltrechtlicher Massnahmen und die Kostentragung vertraglich regeln?

Im Rahmen von Immobilientransaktionen können solche Verpflichtungen vertraglich beliebig geregelt werden. Eine sorgfältige Vertragsredaktion ist jedoch unabdingbar. Die Umweltbehörden sind aber an Parteienvereinbarungen nicht gebunden und werden sich beim Erlass von Verfügungen bezüglich der Umsetzung von umweltrechtlichen Massnahmen oder Kostenteilungsverfügungen nicht um vertragliche Bestimmungen kümmern, sondern diese Pflichten nach gesetzlichen Grundsätzen auferlegen. Während Vertragspflichten zeitlich beschränkt sind, verjähren umweltrechtliche Pflichten nicht.
 
Die folgende für Sie als Download bereitgestellte Präsentation ...
 
  •  ...erläutert anschaulich einige Beispiele aus der Praxis und
  • ...zeigt die rechtlichen Grundlagen auf.

 

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 Photo Credit: Jessmine/Shutterstock.

Themen: Bau- und Immobilienrecht

  
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Samuel Ramp

Samuel Ramp ist Rechtsanwalt und diplomierter Steuerexperte in unserem Steuerteam. Er ist seit 2016 Partner bei Froriep. Er berät nationale und internationale Gesellschaften, Unternehmer und auch Privatklienten in allen Belangen des schweizerischen und internationalen Steuerrechts sowie bei Steuerprozessen und bei der Steuerplanung. Samuel Ramp ist spezialisiert auf Immobilien-Transaktionen sowie auf die Finanzierung und Restrukturierung von nationalen und internationalen Gesellschaften. Er hat das Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Zürich absolviert und wurde 2004 als Anwalt zugelassen.

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Prof. Dr. Isabelle Romy

Isabelle Romy ist auf internationale Prozessführung, Schiedsverfahren und internationales Privatrecht spezialisiert. Sie ist eine führende Expertin für Umwelt- und Baurecht in der Schweiz und berät private Firmen und öffentliche Körperschaften in diesen Bereichen, einschliesslich zu Rechtsstreitigkeiten im Umweltschutzbereich. Sie tritt regelmässig als Expertin zu Fragen des Umweltrechts sowie internationalen Prozessrecht in Prozessen an schweizerischen und ausländischen Gerichten auf. Isabelle Romy wurde 2012 Partnerin bei Froriep und ist zudem seit 2017 Managing Office Partnerin unserer Zürcher Kanzlei. Vor ihrem Wechsel zu Froriep war Isabelle Romy 17 Jahre lang für eine andere führende Wirtschaftskanzlei in Zürich tätig, bei der sie 2003 Partnerin wurde. Isabelle Romy ist Professorin der Rechtswissenschaften und lehrt seit 1996 an der Universität von Freiburg und der Eidgenössischen Technischen Hochschule von Lausanne (EPFL). Sie ist seit 2002 Mitglied der Sanktionskommission der SIX Swiss Exchange und seit 2008 Vize-Präsidentin. Von 2003 bis 2008 war sie im Schweizerischen Bundesgericht als nebenamtliche Richterin tätig. Isabelle Romy wurde im Mai 2012 in den Verwaltungsrat der UBS AG und 2014 in den Verwaltungsrat der UBS Group AG gewählt. Sie ist Mitglied des Audit Committee sowie des Governance and Nominating Committee. Sie ist Delegierte des Schweizerischen Komitees für UNICEF und Mitglied der Fundraisingkommission seit April 2015. Zahlreiche Veröffentlichungen zum internationalen Privatrecht, zur Zivilprozessordnung sowie zum Umweltrecht (einschliesslich Baurecht) tragen ihren Namen. Isabelle Romy spricht fliessend Französisch, Deutsch und Englisch. Sie ist Mitglied in der Swiss Arbitration Association (ASA), dem Zürcher und dem Schweizerischen Anwaltsverband. Isabelle Romy wird von Legal 500 2018 als "highly professional and solution-oriented’ und "very experienced in environmental legal issues and international litigation" bezeichnet; gemäss Who is Who Legal 2017 ist sie "one of the best practitioners in Switzerland on environmental legal issues" und Who is Who Legal 2018 hebt ihr "deep technical knowledge of the field" hervor.

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Benjamin Dürig

Benjamin Dürig ist ein erfahrener Transaktionsanwalt mit Schwerpunkt M&A und Finanzierungstransaktionen sowie Gesellschaftsrecht. Benjamin Dürig berät Klienten in M&A-Transaktionen und Unternehmensfinanzierungen und ist ein erfahrener Teamleiter in komplexen Transaktionen. Er berät börsenkotierte und private Gesellschaften, inklusive regulierte Finanzunternehmen. Er hat fundiertes Fachwissen hinsichtlich Immobilienrecht in und ausserhalb von Transaktionen, einschliesslich regulatorischer Aspekte, Umweltrecht (Altlasten) und komplexer Geschäftsraummietverträge. Benjamin Dürig spricht regelmässig vor ausgewähltem Publikum zu Themen aus seiner Praxis, etwa bei internationalen Anwaltskonferenzen, vor Handelskammern oder Branchenorganisationen. Er trat unserer Kanzlei 2009 als Associate bei und wurde 2017 zum Counsel ernannt. Zuvor arbeitete er während mehreren Jahren an einem zürcherischen Bezirksgericht und bei einer französisch-sprachigen Anwaltskanzlei. Benjamin Dürig studierte an der Universität Zürich Rechtswissenschaften und erwarb 2007 das zürcherische Anwaltspatent. Er ist Mitglied des Schweizerischen Anwaltsverbands, des Zürcher Anwaltsverbandes, der Handelskammer Frankreich Schweiz und der International Association of Young Lawyers (AIJA). Er arbeitet in Deutsch, Französisch und Englisch.

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